青岛磊鑫置业底价摘城阳夏庄7706㎡商改住地块，楼面价2891元/㎡

问AI · 商住地拆小宗先拍，藏着怎样的盘活巧思？

10月9日上午9点，城阳夏庄天风南路以东、山河路以南一宗宅地拍出结果。 青岛磊鑫置业以楼面价2891元/㎡、总价约5347万元底价摘牌，土地面积7706㎡，容积率2.4，可建建筑面积约18494.4㎡。

这宗地被一些房产号写成“16秒、最低、最小”三个纪录。 放到本轮城阳涉宅小微地块里看，它确实小、确实低价、流程也短；但更值得看的是它前面那段调规和盘活的来龙去脉。

这宗地属于CY0401-3-02的一部分。 原规划是居住商务混合用地，代码R2B2，商住比2:8，整体7.82公顷，容积1.6，计容约12.51万㎡，里面要配办公、集中商业等商务业态。

2021年前后，磊鑫阳光悦府曾按整体方案推进，总占地约10.92万㎡、总建面约28.16万㎡，定位低密多层、小高层加商务配套。 后来受市场、资金、商住配比影响，整体开发节奏慢下来，部分用地进入存量闲置范畴。

7月27日，青岛市自规局挂出控规调整批前公示，把这7.82公顷从R2B2改成纯R2，并一拆为二。

a地块7.05公顷，容积≤1.42，建筑密度≤25%，绿地≥30%，限高36米，计容≤10.01万㎡，偏低密，配社区文化中心、体育中心、卫生站、老年活动等。

b地块0.77公顷，也就是这次出让的7706㎡，容积≤2.4，密度≤20%，绿地≥35%，限高54米，计容≤1.85万㎡，配邻里坊350㎡、垃圾收集站80㎡、集中绿地300㎡、老人和儿童活动场地各100㎡、生活服务站120㎡、社区教学站60㎡。

原方案里2栋12—13层办公和集中商业不再保留，整体转成纯居住。 对开发端来说，去掉自持和招商压力，测算模型会简单很多。

这次出让有几个细节挺实在。 保证金1069.34万元，只接受单独申请，不接收联合、不接收地方融资平台和个人。

总价5347万左右，对区域型房企不算重。 底价成交，说明没有多家争抢，也更像原项目方接续开发，而不是新玩家进场炒热度。

位置在夏庄白沙河片区。 天风南路、王沙路在侧，到白沙河滨河公园不远；教育有城阳九中、在建王沙路小学、黄埠小学，医疗有城阳三医，体育有和达智慧体育中心。

按户均110—120㎡粗算，这宗地大概150—170户，属于典型小盘。 容积2.4、限高54米，做小高层或准高层更合适；密度只到20%，楼栋不会太挤，但地块总面积小，内部活动空间主要靠配建那几百平方米绿地和老幼场地。

城阳今年对这类停滞商住地用了“商改住”思路。 自规城阳分局9月披露，全区按一企一策、倒排时序推进7宗、共14.5公顷“商改住”盘活，点名磊鑫阳光悦府、流亭聚诚等；7月材料还提到金鼎云台府、中巍白云山、天一云玺、磊鑫阳光悦府等商改住项目压茬推进。

流亭原每日优鲜产业园也转低密住宅，10月初以3622元/㎡起拍推到市场，说明“产业/商办指标转居住”不是夏庄一例。

回到这宗b地块，它的意义不在楼面价多低，而在拆宗逻辑。 整体7.82公顷如果继续按商住混合推，办公和商业去化、资金沉淀都是问题；先切出0.77公顷纯住宅小宗，低总价出让，能先形成开发动作和后续供应。

a地块留作低密大盘，后续若按1.42容积、36米限高走洋房或小高层，和b的高密小盘形成互补。 两套产品不抢客，配套也分开：运动、文化、卫生等大件放a，邻里、童老活动、教学等小件放b。

对买房人来说，这宗地后续新房大概有几个特征：单价不会按地王逻辑定，楼面2891元留下成本空间；户型若以110—120㎡为主，面向刚需和改善过渡；配套成熟度靠和达片区现有底子，不靠这1.85万㎡自己撑全部。

对城阳其他停滞盘来说，夏庄这套动作提供了可参照路径：先调规去商办，再按大小宗拆分，小宗低总价先拍、大宗低密后推。 能不能复制，要看原项目商办比例、片区住宅去化和政府是否愿意重排配套。

这宗地成交后，接下来看两个动作。 一是磊鑫什么时候报规划方案，最终是2栋还是3栋、户型怎么排；二是a地块何时进入出让或调规深化，决定整个阳光悦府原片区是从“商住停滞”转成“低密+小高”两段开发。

眼下能确认的是，7月调规、9点网拍、底价摘牌这些节点已经走完。 7706㎡的小宗地先动起来，比继续等整体大盘重启更现实。