一周综述：浮山后鲁信长春花园外墙瓷砖脱落，近五千户小区业委会多年难产

　　倏忽二十年，鲁信长春花园这个当年浮山后的高端大盘也垂垂老矣，曾经引以为傲的外立面开始频频上演“高空坠物”——瓷砖空鼓脱落，砸坏私家车是常事。

　　外墙是业主共有部位，想大修就要走公共维修资金这一条路。

　　但真正的困局，不在钱而在人。

　　这个近五千户的小区历经多年筹备，始终没能选出并备案业委会。居委会只能当“和事佬”，物业顶多拉个警戒线、贴个通知，真到表决、统筹工程时，谁牵头？谁拍板？业主意见更是五花八门：异地业主联系不上，有人嫌造价高，有人嫌方案丑，互相拉扯，最后啥也定不下来。青岛公维应急通道，处理单点紧急排险还行，想搞整片区根治大修？基本推不动。就算局部修补，新旧墙面材质差异，过两年该掉还得掉。

　　谁都抗不过岁月，再高端的大盘也会有“老人味”。不是人老了，是建筑、社群、治理一起老了。开盘时的低密、高绿化、精装交付光环早已褪去，硬件逐年损耗，初代业主步入老年，社群共识散了一地，连个能拍板的自治组织都没有，维修决策直接陷入死循环。

　　新房的光鲜也就交付那几年，真正的考验，全藏在交付二十年后的共有部位维护里。硬件老化还能修修补补，可社群共识一旦散了，很多难题基本无解——除非你能让近五千户业主同时点头。

　　那难度，比让外墙瓷砖自己粘回去还高。

　　来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

　　1

　　青岛旧改第一神盘快收尾了！

　　台东都荟里，前身是人和路旧城改造片区，地处台东步行街核心。业内评价，它更像一杯集齐旧改全部矛盾的鸡尾酒，拆迁博弈、债权债务、资金断裂、土地流拍、民生回迁多重难题勾兑在一起，堪称青岛旧改第一神盘。

　　片区原有大量老旧平房，房屋狭小、配套缺失，2008 年启动拆迁改造，众多老台东居民自此开启回迁期盼。谁知2013 年原开发商资金链断裂，工程停工。A 地块后续由政府垫资完成交付，B、C 地块基坑就此闲置长达八年。先后四次挂牌出让全部遇冷，债权、安置矛盾盘根错节，回迁安置遥遥无期，成为当年市北最难啃的旧改硬骨头。

　　2021 年，新开发企业接手 B、C 地块，项目定名台东都荟里。项目规划约 12 万平方米 TOD 综合体，涵盖住宅、公寓与底层商业，紧邻地铁 1、2 号线台东站，意在补齐台东商圈的空间短板，缝合老城新旧商业。B、C 地块 2024 年底同步实现主体封顶。

　　最新消息是，B 地块已于今年十一前后正式交付，C 地块主体建成，正在推进验收收尾，等待竣工交付。

　　有时候，对待坏生活的唯一办法，就是把它熬过去。

　　2

　　又来一个金沙乐府？

　　可查的案件信息显示，青岛西海岸泊里镇皇丰食品云商城二期的项目总包和开发商正在对簿公堂：总包方起诉开发商讨要工程款，开发商则提起反诉，主张工程主体结构存在质量问题。

　　公开信息显示，该项目已完成竣工规划核实、消防备案，取得法定竣工验收相关手续。

　　贫贱夫妻百事哀，行业调整磕碰多，在资金宽裕时很多问题可以协商搁置，一旦资金绷紧，细微分歧就容易放大成对簿公堂的官司。

　　事已至此，多说无益。不过希望业内各方，今后在遇事掀桌子前，能回看金沙乐府的漫长纷争 —— 那场拉锯到最后根本没有赢家，涉事各方无一不是灰头土脸。

　　3

　　验完资，你倒是盖房啊！

　　城阳白云山某高端项目，曾经号称“要求看房者卡内留存 200 万余额，且资金需在账户存放半年以上，达不到条件连看房资格都没有”。然而在网友最近的实拍画面里，工地人员稀少，施工节奏大幅放缓，被不少市民称作近乎停工。

　　曾经用 200 万验资筛选客户，营造一房难求的圈层假象，如今却陷入工程停滞困境。这种巨大反差，恰是青岛楼市一轮周期里极具代表性的案例。也给青岛的高端改善购房者敲响警钟：豪宅营销噱头再华丽，也得看一看背后的房企够不够硬朗！

　　可惜啊，很多有钱人往往只钟意“我有一处好房，把身份托起来” 这个念头。

　　4

　　众口难调！

　　西海岸灵山卫一小区推进老旧电梯更新项目，小区整体投票选定蒂升电梯，但两个单元业主提出异议，希望单独更换三菱电梯，总包方以项目统一招标为由，拒绝分单元选用不同品牌，由此引发业主争议。

　　本次矛盾核心在于总包施工便利与业主单元财产自治权之间的冲突。总包方主张全小区统一品牌，便于施工、维保，降低后期运维成本；而主管部门认为，电梯归单元业主共有，不同意的单元可以单独组织表决，理论上同一小区允许不同单元选用不同品牌。

　　咋说呢，法律上不强制小区电梯必须统一品牌，单元业主依法享有共有设施的决定权，但如果已经签订整体总包合同，单独换品牌会面临合同变更与违约的现实障碍。

　　对亟待更新的小区而言，众口一旦难调，时间就开始结冰。

　　5

　　小区垃圾桶 “开会” 限时 30 分钟！

　　大型环卫车不能走内部道路，是青岛很多小区的惯例，因此存在一个接驳的问题：把小区的垃圾桶集中起来等待环卫车拉走，也就是业主们常说的“垃圾桶开会”。

　　按照青岛的规定，接驳点垃圾桶停留不得超过 30 分钟，同时清运完 30 分钟内就要把桶撤回原位。通俗地说，就是车到集合、车走散场，不允许全天占道扎堆。

　　最近西海岸某楼盘的物业与业主们发生争议，就是垃圾桶占道时间太长，用业主们的话来说：240个小时都有了。

　　其实垃圾桶 “开会” 限时 30 分钟这个规定，大多数小区基本上很难控制，但是能做到“避人”和“限时”这两点的话，也没人会太计较，包括业主，也包括监管方，都不会计较。西海岸这个楼盘之所以闹到纠纷不已，正是触碰了这两点。

　　有时候很难理解，这么大一个品牌物业，显然不可能不清楚该如何做，但就是会去触碰业主的“计较线”。

　　可能大企业就像一条章鱼吧，自己也不知道每一条触手在想什么，做什么。

　　编辑：周道

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