青岛李沧南接市南市北、北连城阳东靠崂山，经济总量却排后

青岛主城区的李沧并没有偏向于哪边，它南接市南、市北，北连城阳，东靠崂山，西临胶州湾，青岛北站、多条地铁线路和李村商圈把这些地方变成了主城南北联系的重要节点。

房价相对友好，生活配套成熟，李沧适合居住但是也存在着矛盾之处，即人口众多、交通便捷、商业繁荣但经济总量一直处在市内四区的后面。

问题不在于谁来，而在于来了之后能否留下企业，留下岗位，留下利润。李沧过去是工业重镇。娄山、沧口一带曾经集中分布有青钢、青岛碱业、一汽青岛等大型企业，工厂所带来的不仅是产值和税收，还有产业工人、运输仓储上下游配套及稳定就业。

2010年之前，青钢搬迁到胶州、一汽青岛迁至即墨、青岛碱业外迁平度，部分物流仓储企业也逐步疏解，原来的产业循环被打断。工业外迁有环保和空间优化的合理性，但是企业离开之后岗位、链条和消费不会自动回来。

老工业用地还要经过土壤治理，产权交易，基础设施建设的重新开展，并且常常需要很长的一段时间来取得回报。楼山片区被划入低效片区整治工程之中是由于其背后存在着多种多样的土地以及更新的成本因素。

李村商圈的发展又加大了反差的存在。这里就有二十多个大型的商场，年客流量达到两千万人次以上，说明李沧并没有缺少消费需求。但是商业繁荣并不能等同于产业强大。

餐饮业以及零售业和生活服务业可以提供大量的岗位，但是不能代替研发类企业和技术类企业总部及高附加值产业。李沧提出3+2+4的现代产业体系，将新一代信息技术、生物医药、新能源新材料等方向作为重点发展方向，并且已经有中小企业和隐形冠军出现出来，但是产业规模、链主企业和上下游配套还很薄。

因此很多人的住所就是李沧，消费也在李沧发生，但是工作要到崂山、市南或者高新区去。这就是说“居住优势强而产业辨识度低”是李沧最现实的短板。青岛北站又加大了这个问题的程度。

高铁、三条地铁线路造成大量的客流，但是并不意味着人流就停止消费了，也就不意味着企业会在那里办公。早些时候的净空限制、土地权属以及规划变更等都给东广场及其周围区域的开发带来了影响。

再加上李村商圈离得不远，北站把换乘客变成停留者，就必须要回答这样一个问题：人们为什么要专门来到这里而不会下车之后就离开了？ 李沧缺少像新区一样连绵的、平整的土地。

全区约99平方公里，东部有山体及生态空间，中部是成熟居住区，西部则交织着老工业区、老厂房、老旧小区、“城中村”和仓储用地。“更新只能分片推进”，还须承担拆迁安置、管线迁改、环境修复和公共服务补缺等任务。

住宅比起产业来说更容易落地，人口以及消费先到，而产业发展要花较长时间才能形成规模效应，财政也会因为土地释放慢、公共支出刚性以及持续更新投入的需求而受到影响。李沧并不是没有机会的。

400万平方米产业楼宇，400多亩待开发连片用地，以及青岛科创大走廊节点的位置都是可以利用的资源。它不需要复制崂山金融科创，也不需要照搬城阳先进制造的做法，更适合承接产业配套、成果转化、数字经济和专业服务工作将成熟生活区同周边产业发展需求相联结起来。

北站可以起到门户的作用，并且能起到流量转化的作用，楼山要完成产业空间以及老工业片区的重建，李村商圈要把消费人气转变成稳定的城市服务功能。真正的破局不是再建一座孤立的商场或者地标，而是使产业、就业、居住和消费形成一个闭环。

从工业重镇变为现代化主城，这本来就是三五年不能完成的事。未来最应该观察的是楼山是否能承受起有质量的产业、北站是否可以由换乘节点变成停留的目的地、新增人口能否在本地找到更有竞争力的工作。

李沧真正的需要的是将人气转化为发展的力量。